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財稅新聞

平均地權條例三讀,預售屋課稅有4大注意


平均地權條例修正案10日三讀,日出日期未定,快則第2季,慢則到下半年。內政部官員表示,實施日期由行政院決定。不過,新措施一旦實施,預售屋交易將有重大變化,課稅要注意的點也跟現在不一樣,這四點一定要注意。

1、小心預售屋交易變成屋交易

  由於預售屋禁止轉讓,可能會出現一種現象,在預售屋階段簽買賣契約,得等到交屋後才能完成交易。雖然買賣契約在預售屋階段簽定,因建商不肯換名,稅捐機關認定這三方交易沒有完成,算不得預售屋交易。

  賣方的持有期間從過戶取得房地所有權開始算,算成成屋交易。官員說:「預售屋和成屋的持有期間不併計,雖然是同一標的,但持有期間分開算。」

  國稅局官員指出,常有賣方搞錯了,把持有期間從和建商簽約開始算。這類交易的持有期間通常只有短短的一、兩個月,房地合一稅適用45%的稅率。

2、轉售二親等,小心贈與稅追上門

  平均地權條例禁止預售屋轉售,但是可以轉售給配偶、直系親屬或二親等內旁系血親。只是,這二親等以內的預售屋買賣會被國稅局視同贈與。國稅局官員表示,會要求賣方提出買方支付價金的證明,如果提不出,會核課贈與稅。

  房地合一稅按買賣差價課稅,而贈與稅按總價金課稅,如果總價金高,贈與稅可不低。

3、非自願轉售要留意

  還有一種情況可以轉售,內政部官員說,如果是非自願失業等重大事故,經地方政府核准,建商可以同意換名,重大事故是指什麼?內政部會訂定公告。

  但是即便縣市政府審核過了,認定是不得已而轉讓預售屋,例如重病、失業等,支付不起接下來的工程款。但這不表示,賣方可以適用房地合一稅的非自願性因素,符合非自願性因素的稅率是20%。

  財政部官員說,「內政部的非自願未必是財政部的非自願。」例如因失業無法支付工程款,財政部的七項非自願性因素有非願性離職這一項,可是有個要求,「必須辦好戶籍登記並居住」,因此非自願性離職這條款預售屋無法適用。倒是籌措醫療費這一項,兩部會是相同的。

  縣市政府認定納稅人是有重大事故必須賣出,財政部卻不接受,兩部會不一致好嗎?財政部官員表示,可以等平均地權條例修正案上路後,再視情況檢討,但現階段並沒有調整的規畫。

4、預售屋交易變成全都露,得趕快報稅

  現在國稅局要掌握預售屋交易,要一個一個建商去要換名的資料。以後就不必這麼麻煩了,內政部官員說,預售屋換約要申報,地政機關會有資料。

現在的成屋交易資料,是地政機關主動彙整前一個月的資料,批次給國稅局。以後預售屋的資料可能也一樣。

  這會有什麼不一樣?官員指出,補報的期間比較短。預售屋交易後沒有快速申報房地合一稅,可能很快會被追稅,視為未申報案,會被裁罰。

資料來源:經濟日報 2023.01.11
【記者徐碧華/台北報導】