平均地權條例三讀，預售屋課稅有4大注意

平均地權條例修正案10日三讀，日出日期未定，快則第2季，慢則到下半年。內政部官員表示，實施日期由行政院決定。不過，新措施一旦實施，預售屋交易將有重大變化，課稅要注意的點也跟現在不一樣，這四點一定要注意。

1、小心預售屋交易變成屋交易

　　由於預售屋禁止轉讓，可能會出現一種現象，在預售屋階段簽買賣契約，得等到交屋後才能完成交易。雖然買賣契約在預售屋階段簽定，因建商不肯換名，稅捐機關認定這三方交易沒有完成，算不得預售屋交易。

　　賣方的持有期間從過戶取得房地所有權開始算，算成成屋交易。官員說：「預售屋和成屋的持有期間不併計，雖然是同一標的，但持有期間分開算。」

　　國稅局官員指出，常有賣方搞錯了，把持有期間從和建商簽約開始算。這類交易的持有期間通常只有短短的一、兩個月，房地合一稅適用45%的稅率。

2、轉售二親等，小心贈與稅追上門

　　平均地權條例禁止預售屋轉售，但是可以轉售給配偶、直系親屬或二親等內旁系血親。只是，這二親等以內的預售屋買賣會被國稅局視同贈與。國稅局官員表示，會要求賣方提出買方支付價金的證明，如果提不出，會核課贈與稅。

　　房地合一稅按買賣差價課稅，而贈與稅按總價金課稅，如果總價金高，贈與稅可不低。

3、非自願轉售要留意

　　還有一種情況可以轉售，內政部官員說，如果是非自願失業等重大事故，經地方政府核准，建商可以同意換名，重大事故是指什麼？內政部會訂定公告。

　　但是即便縣市政府審核過了，認定是不得已而轉讓預售屋，例如重病、失業等，支付不起接下來的工程款。但這不表示，賣方可以適用房地合一稅的非自願性因素，符合非自願性因素的稅率是20%。

　　財政部官員說，「內政部的非自願未必是財政部的非自願。」例如因失業無法支付工程款，財政部的七項非自願性因素有非願性離職這一項，可是有個要求，「必須辦好戶籍登記並居住」，因此非自願性離職這條款預售屋無法適用。倒是籌措醫療費這一項，兩部會是相同的。

　　縣市政府認定納稅人是有重大事故必須賣出，財政部卻不接受，兩部會不一致好嗎？財政部官員表示，可以等平均地權條例修正案上路後，再視情況檢討，但現階段並沒有調整的規畫。

4、預售屋交易變成全都露，得趕快報稅

　　現在國稅局要掌握預售屋交易，要一個一個建商去要換名的資料。以後就不必這麼麻煩了，內政部官員說，預售屋換約要申報，地政機關會有資料。

現在的成屋交易資料，是地政機關主動彙整前一個月的資料，批次給國稅局。以後預售屋的資料可能也一樣。

　　這會有什麼不一樣？官員指出，補報的期間比較短。預售屋交易後沒有快速申報房地合一稅，可能很快會被追稅，視為未申報案，會被裁罰。

資料來源：經濟日報 2023.01.11
【記者徐碧華／台北報導】