發現土地回填，想解除買賣契約行不行？

       買賣土地最擔心的其中一個問題，就是土地被回填。首先我們要分辨「廢棄物」與「污染物」不太相同，在台灣主要是由兩種法律在管理。

　　廢棄物依其嚴重程度分為，一般廢棄物、一般事業廢棄物、有害事業廢棄物三類。依據的法律是廢棄物清理法第46條第1項第3款規定，可最重有五年以下徒刑與1,500萬元罰金。而污染物問題對於土地的管制更為嚴格，尤其是有關土壤與地下水的問題，在於土壤及地下水污染整治法中，把土地管制分為二級，依嚴重程度分為「控制場址」與「整治場址」，這二者皆會在土地登記簿中呈現管制說明的字樣，唯一不同的是「控制場址」尚還可以移轉，但若土地被判定為「整治場址」就嚴重了，甚至連正在拍賣程序中的土地，都要停止拍賣程序，所以土地若是被檢驗出有重金屬污染，價格勢必大受影響，必須整治清理完畢後，才能解除管制。

　　回到本文討論的問題，那買方發現後可不可以解除買賣契約？民法對於買賣解約這件事，是將解除權給予沒有犯錯的一方，例如「遲延給付、給付不能」或「不完全給付」，買方付了錢土地遲遲不點交，這就可能是遲延給付甚至給付不能，那自然可以催告然後解除契約，而「不完全給付」常見的是「瑕疵給付、加害給付」，買方買了土地，發現土地居然有埋有重金屬廢料或是廢棄物，讓土地價值產生重大減損，甚至完全不能使用，那當然可以解除契約，綜合以上說法，用白話文說，「遲延給付、給付不能」就是貨沒出好，而「不完全給付」就是沒出好貨，以上這都是解除契約的理由。

　　但上述這兩種原因，在法院裁判的實務上，並非全部都能解除契約，我們看到很多判決都只能減少價金。原因在於貨沒出好、沒出好貨這二種情況，法院會裁量這些情況能不能被補正？依據民法第359條規定，「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」再者，要看出賣人自己本身有無誠信問題，如果出賣人明知卻故意不告知或隱匿，土地有回填情況，那賣方的責任將會被加重，尤其是若買賣契約中「特約事項有約定」，如賣方保證無回填廢棄物、土方等等的記載，那賣方若故意隱匿事實而不告知，就需負更重的責任。

　　所以，發現被回填，買方想解除土地買賣契約，重點分為二個部分，第一個部分是危害的程度，能否補正？若僅有一點點廢棄物，要解除契約是有困難的，只能減少價金，第二個部分是要證明賣方有故意隱匿事實，這最好是在簽約時，載明於特約事項，加以敘述與約定，加重賣方的責任，才有可能解除契約。若真有上述疑慮，不妨於交易之前，請專家開挖土地抽樣、並鑑定，有無廢棄物或污染物，以杜絕以後紛爭。



資料來源：工商時報 2023.11.03
【文／王春木】