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財稅新聞

過戶後貸款息 禁列房地稅成本


        買賣房地時要小心,如果是取得房地所有權後,才繳納的借款利息,因為屬於使用期間的相對代價,不得列為費用。之後再出售房子並申報房地合一稅時,就不能列為成本扣除。

  一位王姓女子於民國110年8月,出售她在106年8月買入的台北市一處大樓房子,之後自行申報成交價額680萬元,並列報銀行貸款利息支出30萬餘元,課稅所得11萬餘元,並按房地合一適用稅率35%,計算應納稅額4萬餘元。

  之後經北區國稅局依據查得資料,改核定課稅所得39萬餘元,按適用稅率35%,計算應納稅額13萬餘元,減除自繳稅額4萬餘元,被要求補稅近10萬元。王女不服,循序提起行政訴訟。

  王女主張,房地合一稅申報作業要點有關房地所有權移轉登記完成前,向金融機構借款的利息可在成本中扣除的規定,應指於完成所有權移轉登記前,已申請的貸款案件所產生的利息。因此,她是在完成登記前,就已向台北富邦銀行申辦貸款,補徵稅額顯有不當。

  北區國稅局認為,王女於106年8月3日登記取得房子的當日,就設定最高限額抵押權給北富銀,銀行於106年8月7日核准貸款477萬元,撥入履約保證專戶140萬餘元及代償賣方原貸款約260萬元,合計400萬元,王女並於110年8月4日清償。

  因此,王女向北富銀申貸所產生的利息30萬餘元,並非她登記取得房地所有權前已發生且支付的利息;縱使貸款利息的本金,是她在登記取得房子前就已申辦,也僅是配合買賣契約書付款方式的約定事項及確保賣方權益,她主張貸款利息仍屬房地成本,顯然誤解法令。

  換言之,王女以房子向北富銀貸款,於取得房子所有權後,所發生的貸款利息30萬餘元,非屬取得房子所有權前已支付達可供使用狀態的必要費用,不得列為可減除成本。

  行政法院審理後認為,依照房地合一稅申報作業要點規定,必須是王女在房地所有權移轉登記完成前,向金融機構借款的利息,且是已發生及支付的利息,才能列為交易成本,予以減除。

  但王女以房地向北富銀貸款的利息30萬餘元,是她在106年8月3日登記取得房地所有權之後所產生及支付的利息,屬於取得所有權之後於使用期間的相對代價,因而國稅局的裁決並無違誤。全案可上訴。





資料來源:工商時報 2023.11.10
【記者/洪正吉】